Cosa bisogna fare per dar vita ad una società? Le parti che intendono costituire una società devono concludere un contratto: il contratto di società (c.d. atto costitutivo), con il quale due o più persone conferiscono beni o servizi per l’esercizio in comune di un’attività economica allo scopo di dividerne gli utili. Tuttavia, è ammesso dall’ordinamento giuridico che la costituzione di una società possa avvenire anche da parte di una sola persona con atto unilaterale: per esempio, società unipersonale per azioni od a responsabilità limitata e costituzione di una nuova società a seguito di scissione, su deliberazione dell’assemblea della società scissa. Nel caso in cui il contratto sociale risulti non da un documento, ma dai comportamenti tenuti dai soci, si avrà una società cosiddetta di fatto: tuttavia, l’assenza di un documento formale crea difficoltà, perché nulla prova l’esistenza della società. Non è, comunque, ammessa l’esistenza di una società di capitali di fatto. Quale capacità è richiesta per poter sottoscrivere un contratto di società I soggetti interessati a divenire soci, siano essi persone fisiche, società, associazioni o, in generale, enti, devono essere capaci di agire, cioè di porre in essere validamente atti giuridici. Ma le società di capitali possono essere socie di una società di persone? La questione è stata controversa sino a tempi recenti, ma la legislazione in vigore dal primo gennaio 2004 risolve affermativamente il problema. Anche la partecipazione di altri enti alle società può dar luogo a soluzioni diverse a seconda dell’ente partecipante e del tipo di società partecipata. Volendo fornire un’informazione in generale, possono costituire una società tutte le persone fisiche che abbiano compiuto diciotto anni, che abbiano cittadinanza italiana o di un altro Stato dell’Unione Europea. La partecipazione di minori, anche emancipati, di inabilitati e di interdetti, pur essendo generalmente possibile, è subordinata a particolari autorizzazioni. Particolare cautela andrà anche osservata ove ad una persona sia stato nominato un amministratore di sostegno. In tal caso occorrerà far preciso riferimento a quanto disposto dal decreto che nomina l’amministratore. La varietà e la molteplicità delle situazioni che possono dunque prospettarsi a seconda del tipo di società da costituire, delle circostanze che ne determinano la nascita – ad esempio la comunione ereditaria di un azienda – e della natura e della qualità dei soggetti che intendono procedere alla costituzione, consigliano di rivolgersi volta per volta al vostro notaio di fiducia per individuare il giusto iter nel caso concreto. La partecipazione di stranieri, non cittadini di paesi dell’Unione Europea, è possibile, nei limiti previsti dalla legge (vedere Gli stranieri in Italia). Anche in questo caso si consiglia di consultare, al riguardo, il proprio notaio di fiducia. Requisiti essenziali del contratto di società Tre sono i requisiti essenziali del contratto di società: – i conferimenti; – l’esercizio in comune dell’attività economica; – la partecipazione agli utili. Conferimenti – Il patrimonio sociale e il capitale sociale I conferimenti sono le prestazioni cui i soci si sono obbligati in forza del contratto di società. I conferimenti costituiscono, cioè, i contributi dei soci alla formazione del patrimonio iniziale della società. La loro funzione è quella di fornire alla società il capitale iniziale per lo svolgimento dell’attività di impresa. Con il conferimento, ciascun socio destina, per tutta la durata della società, parte della propria ricchezza personale all’attività comune e si espone al rischio di impresa: precisamente, il socio corre il rischio di non ricevere alcun corrispettivo per l’apporto effettuato se la società non consegue utili, e corre il rischio ulteriore di perdere, in tutto o in parte, il valore del conferimento se la società subisce perdite. Possono essere oggetto di conferimento le seguenti entità: denaro, beni in natura (mobili e immobili, materiali o immateriali) trasferiti alla società in proprietà o concessi in semplice godimento, prestazioni di attività lavorativa sia manuale che intellettuale, crediti, aziende. In breve può costituire oggetto di conferimento ogni entità suscettibile di valutazione economica che le parti ritengono utile o necessaria per lo svolgimento della comune attività di impresa. Tuttavia, sono stabiliti dei limiti per quanto riguarda le società di capitali e le società cooperative: le prestazioni di opera o di servizi, in particolare, sono direttamente conferibili solo nella società a responsabilità limitata. È opportuno fissare, in questa sede, anche le nozioni di patrimonio sociale e di capitale sociale, in quanto collegate al concetto di conferimenti. Il patrimonio sociale Il patrimonio sociale è l’insieme dei rapporti giuridici, attivi e passivi, facenti capo alla società. Esso, inizialmente, è costituito dall’insieme dei conferimenti eseguiti o promessi dai soci. Nel corso della vita della società il patrimonio sociale subisce continue variazioni in relazione alle vicende economiche della società. La sua consistenza (attività e passività) viene accertata periodicamente attraverso la redazione annuale del bilancio di esercizio. Viene definito patrimonio netto la differenza positiva tra attività e passività. Il patrimonio sociale assolve, inoltre, alla funzione di garanzia generale per i creditori della società. Il capitale sociale Il capitale sociale è un’entità numerica che esprime il valore in denaro dei conferimenti, come risulta dalla valutazione compiuta nell’atto costitutivo della società. Capitale sociale 100 vuol dire che i soci si sono obbligati a conferire (capitale sottoscritto) e/o hanno conferito (capitale versato) denaro o altre entità che, al momento della stipulazione del contratto di società, avevano tale valore monetario. Il capitale sociale rimane immutato nel corso della vita della società fino a quando, con modifica dell’atto costitutivo, non si decide di aumentarlo o di ridurlo. L’esercizio in comune dell’attività economica – L’oggetto sociale Chi costituisce una società è spinto dallo scopo (c.d. scopo mezzo) di esercitare, in comune con altri soggetti, una determinata attività economica. Tale attività costituisce l’oggetto sociale e deve essere determinata nell’atto costitutivo. Essa può essere modificata nel corso della vita della società solo con l’osservanza delle norme che regolano le modificazioni dell’atto costitutivo. Deve trattarsi di un’attività produttiva, cioè, di un’attività a contenuto patrimoniale, condotta con metodo economico e finalizzata alla produzione o allo scambio di beni o servizi, mentre non può limitarsi al mero godimento e gestione dei beni perché, altrimenti, si avrà una comunione e non una società (con l’eccezione delle società di gestione). È essenziale, inoltre, per aversi società, che l’attività produttiva sia esercitata in comune. La partecipazione agli utili L’esercizio in comune di un’attività economica sotto forma di società è finalizzato alla realizzazione di un guadagno (lucro oggettivo) destinato ad essere successivamente suddiviso tra i soci (lucro soggettivo). Questo è il c.d. scopo di lucro o profitto. Le società che perseguono questo fine sono definite società lucrative (società di persone e società di capitali). Esistono, tuttavia, altri tipi di società (le società cooperative) che per legge devono perseguire uno scopo diverso da quello lucrativo e, precisamente, uno scopo mutualistico. Il loro scopo tipico è quello di procurare ai soci un vantaggio patrimoniale diretto che potrà consistere, a seconda del campo di attività della cooperativa, in un risparmio di spesa o in una maggiore remunerazione del lavoro prestato dai soci nella cooperativa.

CHE COS’È LA SURROGA
La surroga (c.d. “portabilità del mutuo”) è l’istituto con il quale il mutuatario (debitore) ha la possibilità di trasferire il proprio mutuo ipotecario dalla propria Banca ad un’altra Banca, senza oneri e costi aggiuntivi. Si tratta, quindi, di un nuovo contratto di mutuo che sostituisce quello precedente e nel quale, il subingresso, ha luogo alle condizioni pattuite tra il cliente (mutuatario) e la banca subentrante. A seguito del contratto di surrogazione, non si procede con l’iscrizione di una nuova ipoteca, in quanto la nuova Banca subentra nell’ipoteca esistente che viene “volturata” a suo favore, mediante la cosiddetta annotazione ipotecaria. Pertanto con la surrogazione, si ha “il trasferimento del contratto di mutuo esistente”, e cioè una successione del nuovo mutuante in luogo del precedente nel preesistente contratto di mutuo ipotecario. Occorre ricordare che la surroga viene concessa necessariamente e fino alla concorrenza del capitale residuo del mutuo precedente. Surroga TRILATERALE e BILATERALE. La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto dell’originario creditore (“Banca surrogata”), della nuova Banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) e viene stipulata con un unico atto notarile contenente: 1. il nuovo contratto di mutuo, riproducente le condizioni pattuite tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito; 2. il consenso alla surrogazione rilasciato dalla banca surrogante; 3. la quietanza di estinzione dell’originario mutuo, rilasciata dalla banca surrogata; La surroga bilaterale, invece, prevede l’intervento in atto della nuova banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) e viene stipulata con due separati atti notarili, e precisamente: a) il nuovo contratto di mutuo, contenente il consenso alla surrogazione da parte della Banca surrogante; b) un separato atto di quietanza di estinzione dell’originario mutuo, rilasciato dalla Banca surrogata. La Quietanza : La quietanza è il documento contenente la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento, l’attestazione da parte della banca surrogata circa l’estinzione del debito, oltre che l’impegno della medesima banca a non procedere con la cancellazione dell’ipoteca originaria. La quietanza può essere rilasciata contestualmente all’atto di surroga (questo è il caso della surroga trilaterale) oppure successivamente, e comunque entro 30 giorni dalla data di avvio della procedura interbancaria (nel caso della surroga bilaterale). L’atto di quietanza – autenticato dal Notaio – dovrà essere prodotto unitamente all’atto di surroga, al fine di consentirne l’annotazione a margine dell’ipoteca originaria.

I COSTI
Il costo dell’atto notarile, sia questo stipulato in forma trilaterale che bilaterale, è totalmente a carico della Banca surrogante. La vigente normativa prevede, per gli atti in oggetto, la necessaria “esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”, a carico del mutuatario, con riguardo all’estinzione del mutuo precedente ed all’accensione di quello nuovo. E’ previsto inoltre che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali”. Qualora la nuova Banca ritenga necessario verificare la proprietà dell’immobile oggetto di ipoteca, la sua libertà da gravami pregiudizievoli ed il grado dell’ipoteca in cui subentra, richiedendo una relazione notarile o le certificazioni ipocatastali al Notaio, dovrà assumersi i relativi costi.

LA DISCIPLINA DEL MUTUO
Il mutuo è definito dal legislatore nell’art.1813 c.c. come il “contratto col quale auna parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Con riguardo all’oggetto del contratto di mutuo, quello di più frequente applicazione, è il mutuo di denaro. In tale ambito, se certamente è possibile stipulare un contratto di mutuo anche tra semplici privati, il contratto che è di più frequente applicazione è quello posto in essere da banche od istituti bancari. Tale tipo particolare di mutuo, nella prassi più frequente è disciplinato da specifiche leggi speciali, primo fra tutti il Testo Unico Bancario (Dlgs. 1 settembre 1993, n.385). Nel contratto di mutuo, la banca eroga denaro al mutuatario, il quale si impegna a restituirlo in rate periodiche. Le rate tendenzialmente hanno periodicità mensile, ma possono anche avere periodicità diversa, ad esempio trimestrale, semestrale od anche annuale. Ogni rata è composta di due elementi: una parte di capitale sufficiente ad ottenere la restituzione dell’intero debito nel termine prefissato e da una parte di interessi, che remunerano l’attività della banca. La modalità con cui il mutuo prevede la restituzione del capitale (cosiddetto “ammortamento” del capitale) si chiama “Piano di ammortamento”. In astratto sono possibili diversi tipi di piano di ammortamento, ma quello nella prassi più usato è quello cosiddetto “alla francese”. Tale piano di ammortamento prevede a parità di tasso di interesse, una rata costante, con una composizione iniziale di quasi soli interessi, e poco capitale. Tali proporzioni vanno via via invertendosi man mano che il mutuo decorre, fino alle rate finali che sono composte da quasi solo capitale, ed una quota interessi ridotta. Con un piano “alla francese” il capitale decresce molto lentamente durante le prime rate, e le eventuali oscillazioni degli interessi incidono in modo molto rilevante.

TIPI DI MUTUO
Di seguito una breve sintesi delle diverse tipologie di mutuo ipotecario. MUTUI A TASSO VARIABILE Il tasso variabile cambia nel tempo (per esempio ogni mese, tre mesi o sei mesi, etc.), in base alla variazione di un parametro di riferimento (come l’Euribor, che è il tasso applicato ai prestiti tra le banche). Anche l’importo delle rate da pagare aumenta o diminuisce al variare del tasso di interesse. Chi sceglie il tasso variabile si assume il rischio di un suo futuro aumento, ma potrebbe beneficiare anche di una riduzione. Il tasso da pagare rimarrà sempre allineato con il mercato. MUTUI A TASSO FISSO Il tasso fisso è concordato con la banca al momento della stipula del mutuo e rimane invariato per tutta la sua durata. Anche l’importo delle rate da pagare resta sempre fisso. Se il costo del denaro aumenta, chi ha scelto il tasso fisso ha il vantaggio di mantenere un tasso di interesse più conveniente, mentre quando il costo del denaro diminuisce può trovarsi a pagare un interesse più alto rispetto a quello di mercato. Normalmente, inoltre, il tasso di interesse fisso è più alto rispetto a quello variabile, dato che la banca deve avere un margine di guadagno più elevato, perché si assume il rischio di un aumento dei tassi. MUTUI A TASSO MISTO Questa tipologia di mutuo si comporta, per i primi anni, come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita, continua come normale mutuo a tasso variabile. Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra due e cinque anni. MUTUI A TASSI MISCELATI (COCKTAIL) Pur trattandosi di un solo contratto è come stipularne due. Il debito viene infatti diviso in una frazione che sarà regolata a tasso fisso e in un’altra da rimborsare a tasso variabile. Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma di quelle delle due frazioni. MUTUI CON TASSO MASSIMO (CAP & FLOOR) Sono mutui a tasso variabile in cui l’escursione del tasso è limitata tra una base sotto cui non può scendere (tasso floor) ed un tetto oltre il quale non può crescere (tasso cap). Da notare che quando i tassi sono molto bassi non si usa applicare il tasso floor, mantenendo soltanto il limite superiore. MUTUI CON OPZIONE Al mutuatario è consentito, alle scadenze programmate (ogni due anni circa) di esercitare la c.d. l’opzione, e cioè decidere se “saltare” dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa. MUTUI A RATA FISSA E TASSO VARIABILE La rata resta bloccata anche se il tasso è variabile. Le variazioni si sfogheranno sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all’origine. MUTUI A RIMBORSO AUTONOMO Con questi mutui si può rimborsare una rata a proprio piacimento purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati. Andrà inoltre rispettato un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente. Il calcolo degli interessi, avviene in base all’esposizione effettiva. MUTUI IN VALUTA Finanziarsi in valuta è come andare a stipulare il mutuo all’estero. Le rate vanno però pagate nella valuta del paese estero prescelto; il che vuol dire che ogni volta bisognerà cambiare la valuta in Euro, accollandosi il rischio dei rialzi dei tassi di cambio. MUTUI A RATE CRESCENTI O DECRESCENTI Questa tipologia offre al mutuatario la possibilità di modificare le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante; riducendole all’inizio e maggiorandole nel tempo, il mutuatario ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore. Con l’operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.

IL MUTUO PER LA PRIMA CASA
Per espressa previsione legislativa, i mutui contratti per l’acquisto o la ristrutturazione della cosiddetta “prima casa” godono dell’applicazione di un’imposta in misura ridotta. Anziché scontare l’imposta nella misura ordinaria (pari al 2%), scontano l’imposta in misura ridotta, pari allo 0,25% sul capitale erogato. In realtà, a seguito di una circolare ministeriale.. detto principio è stato interpretato nel senso che è dovuta l’imposta in misura dello 0,25% sempre, salvo il caso di acquisto di cosiddetta “seconda casa”. Detta imposta (chiamata imposta sostitutiva), è versata direttamente dalla banca, che solitamente la trattiene dalla somma erogata.

DETRAIBILITÀ DEGLI INTERESSI PASSIVI
Il legislatore dispone che una somma pari al 19% degli interessi passivi ed oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo possano essere detratti dalle imposte sui redditi (IRPEF) del mutuatario, sino a un importo di 3.615,20 euro (per un risparmio che può giungere fino a 686,89 euro per anno) e, per i mutui contratti a partire dal 1° gennaio 2008, sino ad un importo di 4.000 euro (per un risparmio che può giungere fino a 760 euro per anno). Se il mutuo è intestato a più persone, la detrazione viene divisa tra le stesse. Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi. La detrazione è ammessa a condizione che: la casa sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto; l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data del mutuo; da idonea documentazione risulti che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale (dal 1° gennaio 2008 è necessario che questa destinazione risulti dall’atto di mutuo o da dichiarazione allegata ai fini dell’aliquota dello 0,25% dell’imposta sostitutiva). Oltre agli interessi passivi nella misura sopra indicata, si detraggono anche gli oneri pagati in dipendenza del mutuo. Sono oneri detraibili: l’imposta sostitutiva, l’imposta per l’iscrizione dell’ipoteca, le spese di istruttoria, le spese di perizia e le spese notarili. Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile (prezzo di acquisto, tasse, spese notarili e degli oneri accessori), si possono detrarre i soli interessi calcolati sul costo stesso. ESEMPIO: Costo dell’immobile 50.000 euro; mutuo 70.000 euro; interessi passivi annui 2.800 euro. Gli interessi detraibili si determinano come segue: costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi : capitale dato a mutuo, cioè: 50.000 x 2.800 : 70.000 = 2.000 euro Poiché il mutuo è superiore al costo dell’immobile è possibile detrarre solo gli interessi calcolati su 50.000 euro, cioè, 2.000 euro. La copia della parcella notarile del mutuo, insieme alla certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, dovranno essere consegnate al proprio commercialista o a chi prepara la dichiarazione dei redditi.

LA TUTELA DEL MUTUATARIO COME CONSUMATORE
Gli articoli 40 e 41 del codice del consumo (D.lgs 6 settembre 2005, n. 206), relativi al credito al consumo e la tasso annuo effettivo globale e pubblicità, sono stati assorbiti interamente dal Titolo IV del D.lgs 1 settembre 1993, n. 385, in attuazione della Direttiva 2008/48/CE, avvenuta con l’emanazione del D.lgs 13 agosto 2010, n. 141, successivamente modificato dal D.lgs 14 dicembre 2010, n. 218. Il suddetto codice, pertanto, in tema di credito al consumo, si limita a fare rinvio ai capi II e III del titolo VI del citato decreto legislativo n. 385 del 1993, e successive modificazioni, nonché agli articoli 144 e 145 del medesimo testo unico per l’applicazione delle relative sanzioni. L’art. 1 del D.lgs n. 141/2010 sostituisce l’intero Capo II del Titolo VI del t.u.b. riguardante il “credito ai consumatori”. L’art. 121 t.u.b. riprende le più significative definizioni contenute nella direttiva tra cui, in particolare: CONTRATTO DI CREDITO: è il contratto con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria. FINANZIATORE: è il soggetto che, essendo abilitato a erogare finanziamenti a titolo professionale nel territorio della Repubblica, offre o stipula contratti di credito. L’art. 122 t.u.b. individua l’ambito di applicazione della disciplina del credito al consumo. Esso regola i contratti di credito comunque denominati, ad eccezione di alcuni casi tassativamente previsti. Si segnala in particolare che: – i finanziamenti di durata superiore a cinque anni, garantiti da ipoteca su immobili, non sono mai assoggettati alla disciplina del credito al consumo; – i finanziamenti di durata non superiore a cinque anni, garantiti da ipoteca su immobili, sono assoggettati alla disciplina in oggetto purché in questo caso siano destinati ad uno scopo diverso (liquidità) dall’acquisto, conservazione o ristrutturazione di un diritto di proprietà su un terreno o su un immobile

RIMBORSO ANTICIPATO DEL FINANZIAMENTO
Il consumatore ha il diritto di rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto al finanziatore (articolo 125-sexies t.u.b.), avendo così diritto a una riduzione del costo totale del credito, pari all’importo degli interessi e dei costi dovuti per la durata residua del contratto. In caso di rimborso anticipato, il finanziatore ha diritto ad un indennizzo equo ed oggettivamente giustificato per eventuali costi direttamente collegati al rimborso anticipato del credito. L’indennizzo non può superare l’1% dell’importo rimborsato in anticipo, se la vita residua del contratto è superiore a un anno, ovvero lo 0,5% del medesimo importo, se la vita residua del contratto è pari o inferiore a un anno. In ogni caso, l’indennizzo non può superare l’importo degli interessi che il consumatore avrebbe pagato per la vita residua del contratto. Il suddetto indennizzo non è dovuto se il rimborso anticipato è effettuato in esecuzione di un contratto di assicurazione destinato a garantire il credito; se il rimborso anticipato riguarda un contratto di apertura di credito; se il rimborso anticipato ha luogo in un periodo in cui non si applica un tasso di interesse espresso da una percentuale specifica fissa predeterminata nel contratto; se l’importo rimborsato anticipatamente corrisponde all’intero debito residuo ed è pari o inferiore a 10.000 euro

CANCELLAZIONE IPOTECA
Con l’emanazione della c.d legge Bersani (legge n. 40/2007), successivamente modificata e trasfusa – per quanto attiene la cancellazione delle ipoteche – nell’articolo 40 bis del testo unico bancario, il legislatore ha stabilito che le cancellazioni possono essere gestite in un rapporto diretto tra banca e Uffici dei Registri Immobiliari, senza il necessario intervento notarile. Si tratta delle ipoteche iscritte a favore delle banche e che si trovano a garantire un debito che è stato già estinto. In sintesi, l’articolo 40 bis prevede che: 1) l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento […] ancorché annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita. 2) Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall’Agenzia del territorio. 3) Decorso il termine di trenta giorni il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al punto 2) e in mancanza della comunicazione ostativa alla cancellazione, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al punto 2). 4) Per gli atti previsti nei punti precedenti non è necessaria l’autentica notarile. La disciplina della cancellazione semplificata si applica, oltre che ai mutui fondiari, anche: – ai mutui non fondiari; – ai finanziamenti diversi dai mutui, fondiari e non fondiari; – ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti; – ai finanziamenti concessi, oltre che da banche, da altri intermediari finanziari.

LE AGEVOLAZIONI
1. Trasferimento della residenza nel Comune in cui si acquista l’immobile Chi non risiede nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato, deve trasferire in tale Comune la residenza entro 18 mesi dal giorno dell’atto notarile. Per la detrazione degli interessi passivi del mutuo è necessario trasferire la residenza all’indirizzo in cui è situato l’immobile entro 12 mesi dall’atto di acquisto. 2. Decadenza dalle agevolazioni Chi acquista un immobile con le agevolazioni “prima casa”, decade dalle agevolazioni stesse se trasferisce (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell’atto notarile, l’immobile acquistato. Nel caso di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, dovrà essere pagata la differenza tra l’imposta piena e quella ridotta con una soprattassa e gli interessi di mora. Non si avrà decadenza dalle agevolazioni “prima casa” se entro 1 anno dal trasferimento (con atto di vendita, donazione, ecc.), si acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
ESEMPIO: gennaio 2005: si acquista una “prima casa”; gennaio 2008: si vende la casa. Si decade dalle agevolazioni “prima casa” perchè dall’acquisto alla vendita della casa non sono passati 5 anni, salvo il punto seguente. Non si decade, invece, dalle agevolazioni se entro il gennaio 2009 si acquista una nuova casa da adibire a propria abitazione principale. Chi ha contratto un mutuo per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della “prima casa” e decade dalle agevolazioni, dovrà pagare anche un’imposta aggiuntiva dell’1,75% calcolata sul capitale preso a mutuo oltre a sanzioni amministrative.

CREDITO D’IMPOSTA
Si ha un credito di imposta pari all’imposta di registro pagata con il primo acquisto se: viene trasferito (venduto, donato, ecc..) un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”; e viene acquistato un altro immobile con le agevolazioni “prima casa” entro 1 anno dal trasferimento. ESEMPIO: gennaio 2005: si acquista una “prima casa”; imposta pagata 25 euro; gennaio 2008: si vende la casa; settembre 2008: si acquista una nuova “prima casa”: imposta dovuta 35 euro; imposta già pagata 25 euro; imposta da pagare 10 euro. Nell’esempio “si recuperano” 25 euro sul nuovo acquisto “prima casa” se l’atto notarile di acquisto viene effettuato entro 1 anno dalla vendita della propria “prima casa”.

La circolazione dei beni mobili
I beni immobili (vale a dire i terreni, ed i beni che sono permanentemente incorporati od ancorati al suolo) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili. Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta. Un semplice atto scritto pertanto, a’ sensi dell’art.1350 del Codice Civile è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, nell’istante in cui viene sottoscritto. Tale passaggio tuttavia, fino a che non venga TRASCRITTO nei pubblici registri immobiliari, non è di per sè opponibile ai terzi. Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece richiesta la forma dell’atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata. In sostanza, affinché l’atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti dell’ordinamento giuridico, della collettività e di tutti i terzi è richiesto il controllo del Pubblico Ufficiale, quale è appunto il Notaio, che controlla che l’atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all’ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.

Registrazione e trascrizione
Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano immobili, esiste tra la semplice “registrazione” del contratto, e la sua “trascrizione” nei Pubblici Registri Immobiliari. La registrazione è un adempimento che assicura la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più. Diversa e’ invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di “pubblicità dichiarativa”. Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene “opponibile ai terzi” anche se questi ne ignorano l’esistenza. Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplice registrazione, si sentono tutelate e già al sicuro. Per ottenere la trascrizione, come sopra accennato, è necessario l’intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all’ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi. Grazie all’intervento del Notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l’identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti, certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge. Il contratto autenticato o ricevuto dal Notaio è poi titolo esecutivo per le obbligazioni nello stesso dedotte.

Il compromesso
A seguito di quanto detto sopra, è importante fare una breve riflessione sul cosiddetto “Compromesso” di vendita, ovvero più correttamente “Contratto Preliminare” di compravendita. A seguito di recenti interventi normativi è stato reso obbligatorio per i mediatori immobiliari, procedere alla registrazione di tutte le scritture intercorse tra le parti, relative alla compravendita di immobili che avvengano tramite la loro attività di mediazione. Questo adempimento è obbligatorio per legge, ma attiene alla semplice “registrazione”. Come sopra indicato pertanto, non dà alcuna sicurezza né per il passato (ad esempio circa la provenienza corretta dell’immobile), né per il presente (non assicura che chi ha sottoscritto il contratto sia davvero proprietario dell’immobile o legittimato a disporne), né soprattutto per il futuro. Il bene infatti continua a rimanere in pieno nella sfera giuridica del promittente venditore, e ne subirà le relative vicende. Possibili pignoramenti, ipoteche, azioni esecutive, doppie vendite ecc…

La certificazione energetica
Dal primo luglio 2009, l’obbligo di dotare i fabbricati dell’Attestato Energetico è in vigore per tutte le compravendite di fabbricati, salvo alcune marginali eccezioni. La normativa di riferimento è piuttosto complessa, perché vede l’intersecarsi di norme europee, nazionali e regionali, ognuna con un suo ambito di applicazione e specifiche e non sempre coerenti disposizioni. Nelle intenzioni del legislatore, l’Attestato dovrebbe far emergere anche per i fabbricati le qualità energetiche degli stessi, così come già oggi accade per alcuni beni di consumo come gli elettrodomestici o ad esempio per le automobili, e quindi influire sul prezzo degli stessi, premiando con un prezzo più alto i fabbricati più efficienti, e penalizzando con un prezzo di vendita più basso, i fabbricati meno efficienti.

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